Un foyer fiscal n'est redevable de l'IFI que si son patrimoine immobilier net taxable dépasse 1,3 million d'euros au 1er janvier 2026. L'impôt sur la fortune immobilière se calcule ensuite sur un barème qui commence dès 800 000 euros, avec une décote jusqu'à 1,4 million et un abattement de 30 % sur la résidence principale.
L'IFI en quatre repères
- Seuil d'imposition : valeur nette taxable supérieure à 1 300 000 euros au 1er janvier.
- Assiette : l'immobilier détenu directement ou via des parts de société, hors biens professionnels.
- Résidence principale : abattement de 30 % sur sa valeur.
- Déclaration : avec la déclaration de revenus, sur des annexes dédiées.
L'IFI, un impôt sur la seule fortune immobilière
L'impôt sur la fortune immobilière a été créé par la loi de finances pour 2018 et s'applique depuis le 1er janvier 2018. Il remplace l'ISF, l'impôt de solidarité sur la fortune, qui frappait l'ensemble du patrimoine, placements financiers compris. L'IFI ne vise plus que la pierre : les actions, les comptes, l'épargne retraite ou les liquidités sortent de son champ, sauf lorsqu'une société détient elle-même de l'immobilier.
Le passage de l'ISF à l'IFI a donc réduit le nombre de contribuables concernés : un patrimoine composé surtout de valeurs mobilières n'est plus imposable, tandis qu'un propriétaire de plusieurs appartements le reste. La logique de l'impôt n'a pas changé sur un point : c'est la valeur nette, dettes déduites, qui compte, et elle s'apprécie à une date fixe, le 1er janvier de chaque année d'imposition.
L'IFI reste un impôt annuel. Chaque année, le foyer refait l'inventaire de ses biens immobiliers, les évalue à leur valeur vénale, déduit les dettes admises et compare le résultat au seuil. Une personne qui passe sous la barre de 1,3 million une année n'a rien à déclarer ni à payer ; si son patrimoine remonte l'année suivante, elle redevient redevable. Pour replacer cet impôt dans une réflexion plus large sur la transmission, notre page consacrée au conseil fiscal patrimonial et à la protection de ses biens détaille les leviers complémentaires.
Qui est redevable de l'IFI ?
Est redevable de l'IFI tout foyer fiscal dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1 300 000 euros au 1er janvier de l'année, selon la fiche du service public vérifiée en mars 2026. Le foyer retenu n'est pas exactement celui de l'impôt sur le revenu : il réunit la personne, son époux ou son partenaire de Pacs, ou son concubin notoire, ainsi que les enfants mineurs dont le couple a l'administration des biens.
Un couple marié ou pacsé déclare donc un seul patrimoine commun. Deux concubins, qui font deux déclarations de revenus distinctes, sont pourtant réunis pour l'IFI dès lors que leur vie commune est notoire. C'est une question qui surprend souvent : on peut ne pas être imposable seul et le devenir à deux.
Le domicile fiscal joue aussi. Une personne domiciliée en France est imposée sur ses biens immobiliers situés en France et à l'étranger. Un non-résident n'est taxé que sur l'immobilier qu'il possède en France, sous réserve des conventions fiscales signées entre les deux pays. Les expatriés ont donc intérêt à vérifier la convention applicable à leur pays de résidence avant de remplir leur déclaration.
Quels biens sont concernés par l'IFI ?
Entrent dans l'assiette de l'IFI tous les biens immobiliers et droits immobiliers détenus au 1er janvier, qu'ils soient bâtis ou non bâtis, loués ou vacants :
- les immeubles bâtis : résidence principale, résidence secondaire, logements loués, parkings, locaux vides ;
- les immeubles non bâtis : terrains à bâtir, terres agricoles non louées à long terme ;
- les biens en cours de construction, pour leur valeur au 1er janvier ;
- les parts de sociétés civiles immobilières ou de SCPI, à hauteur de la fraction de leur valeur représentative d'immobilier ;
- certains contrats d'assurance vie rachetables, pour la fraction investie en supports immobiliers (unités de compte de SCPI ou d'OPCI).
Un bien démembré est en principe déclaré par l'usufruitier, pour sa valeur en pleine propriété. Le nu-propriétaire n'a rien à inscrire, sauf exceptions prévues par la loi. Un contrat d'assurance vie investi uniquement en fonds euros n'entre pas dans le calcul.
Les biens exonérés ou partiellement exonérés
L'immobilier professionnel est exclu de l'impôt : les locaux affectés à l'activité principale d'une personne (entrepreneur individuel, dirigeant de société soumise à l'IS sous conditions) ne sont pas taxables. Les bois et forêts, les parts de groupements forestiers et certains biens ruraux loués à long terme bénéficient d'exonérations partielles. Chaque exonération a ses conditions de durée et d'engagement : c'est un point à vérifier avant de retirer un actif de sa déclaration.
Comment calculer la valeur nette taxable ?
Le calcul de l'IFI commence par la valeur nette taxable : la valeur vénale de chaque bien au 1er janvier, soit le prix qu'on en obtiendrait sur le marché, diminuée des abattements et des dettes déductibles.
L'abattement sur la résidence principale
La résidence principale fait l'objet d'un abattement de 30 % sur sa valeur au 1er janvier. Un logement estimé à 1 000 000 d'euros n'est ainsi retenu que pour 700 000 euros. L'abattement ne s'applique qu'au logement occupé à titre de résidence principale par le redevable, pas à une résidence secondaire ni à un logement loué.
Les dettes déductibles
Seules certaines dettes existant au 1er janvier et justifiées viennent en déduction : emprunts contractés pour acheter, améliorer ou entretenir un bien taxable, dépenses de travaux, impôts liés aux biens comme la taxe foncière. Une dette sans lien avec l'immobilier taxable n'est pas déductible. Lorsque la valeur du patrimoine dépasse 5 millions et que les dettes représentent plus de 60 % de sa valeur, l'excédent n'est admis que pour moitié : une limite pensée pour les montages très endettés.
La valeur nette taxable ainsi obtenue est le chiffre qui décide de tout. Si elle ne dépasse pas 1,3 million d'euros, aucun impôt n'est dû, même si l'actif brut est bien supérieur.
Le barème de l'IFI en 2026
Une fois le seuil franchi, l'impôt est calculé par tranches sur la totalité de la valeur nette taxable, à partir de 800 000 euros. Le barème n'a pas été modifié depuis la création de l'IFI.
| Fraction de la valeur nette taxable | Taux d'imposition |
|---|---|
| Jusqu'à 800 000 euros | 0 % |
| De 800 001 à 1 300 000 euros | 0,50 % |
| De 1 300 001 à 2 570 000 euros | 0,70 % |
| De 2 570 001 à 5 000 000 d'euros | 1 % |
| De 5 000 001 à 10 000 000 d'euros | 1,25 % |
| Au-delà de 10 millions d'euros | 1,50 % |
Source : barème publié par le service public, fiche vérifiée le 6 mars 2026.
La décote et l'effet de seuil
Le barème crée un effet de seuil : un patrimoine de 1 299 000 euros ne paie rien, alors qu'un patrimoine de 1 301 000 euros serait imposé sur toute la fraction au-delà de 800 000 euros. Pour lisser ce saut, une décote s'applique aux patrimoines nets taxables compris entre 1,3 et 1,4 million d'euros. Son montant se calcule ainsi : 17 500 euros moins 1,25 % de la valeur nette taxable. À 1,4 million, la décote tombe à zéro.
Deux exemples de calcul de l'IFI
Les deux cas ci-dessous sont des illustrations construites pour montrer la mécanique, pas des situations réelles. Ils appliquent le barème et la décote ci-dessus.
Premier foyer. Un couple possède sa résidence principale estimée à 1 000 000 d'euros et un appartement loué estimé à 710 000 euros, sur lequel il reste 50 000 euros d'emprunt. Résidence après abattement de 30 % : 700 000 euros. Valeur nette taxable : 700 000 + 710 000 - 50 000 = 1 360 000 euros, au-dessus du seuil.
| Étape du calcul | Foyer à 1 360 000 euros | Foyer à 2 000 000 d'euros |
|---|---|---|
| Tranche à 0,50 % (500 000 euros) | 2 500 | 2 500 |
| Tranche à 0,70 % | 60 000 x 0,70 % = 420 | 700 000 x 0,70 % = 4 900 |
| Impôt avant décote | 2 920 | 7 400 |
| Décote (17 500 - 1,25 % de la valeur) | 17 500 - 17 000 = 500 | aucune |
| Montant de l'IFI | 2 420 euros | 7 400 euros |
Second foyer. Une personne seule détient 2 000 000 d'euros de patrimoine immobilier net taxable, sans résidence principale dans ce total. La décote ne joue plus : l'impôt est de 7 400 euros avant d'éventuelles réductions. Le premier exemple montre l'intérêt de l'abattement : sans lui, la résidence compterait 300 000 euros de plus et la décote disparaîtrait.
Un simulateur IFI est proposé par l'administration fiscale sur le site impots.gouv, mais refaire le calcul à la main permet de vérifier chaque ligne et de repérer un actif mal évalué.
Comment réduire son impôt IFI ?
Trois mécanismes légaux réduisent l'impôt dû une fois la valeur nette taxable arrêtée.
- La réduction pour dons
- Les dons faits à certains organismes d'intérêt général (fondations reconnues d'utilité publique, établissements de recherche, organismes d'insertion) ouvrent droit à une réduction égale à 75 % de leur montant, dans la limite de 50 000 euros par an. C'est le fameux « don IFI » que sollicitent de nombreuses fondations au printemps : il faut que l'organisme soit éligible et que le reçu fiscal soit conservé.
- Le plafonnement
- Lorsque le total de l'IFI et des impôts sur les revenus de l'année précédente dépasse 75 % de ces revenus, l'excédent vient en diminution de l'IFI. Ce mécanisme protège surtout les contribuables dont le patrimoine immobilier rapporte peu.
- La réorganisation du patrimoine
- Remboursement anticipé ou non d'un emprunt, démembrement, donation de la nue-propriété, arbitrage entre immobilier détenu en direct et placements financiers : chaque choix modifie l'assiette. Les règles de la donation et du barème des droits de succession doivent alors être mises en regard du gain d'IFI.
Pour le donateur, le mécanisme est simple : un don de 4 000 euros à une fondation de recherche contre le cancer réduit l'IFI de 3 000 euros, dans la limite de l'impôt dû. Les associations de solidarité, les instituts de lutte contre le cancer et les fondations reconnues d'utilité publique communiquent chaque année sur ce don IFI ; avant de donner, vérifiez que l'organisme figure bien parmi ceux que prévoit la loi, faute de quoi la réduction d'impôt sur la fortune immobilière serait refusée.
Ces leviers relèvent de l'optimisation fiscale légale ; un montage sans autre but que d'éluder l'impôt peut être remis en cause par l'administration.
Comment déclarer et payer l'IFI ?
L'IFI n'a plus de déclaration autonome comme l'ancien ISF. Le redevable remplit les annexes IFI jointes à sa déclaration de revenus : il y détaille ses biens, leur valeur, les dettes déduites et les réductions demandées. La date limite est celle de la déclaration de revenus, qui varie selon le département et le mode de dépôt en ligne ou papier.
L'administration adresse ensuite un avis d'imposition IFI distinct de celui de l'impôt sur le revenu, généralement en fin d'été. Il faut payer l'impôt à la date limite indiquée sur cet avis, par paiement en ligne ou prélèvement ; le paiement ne passe pas par le prélèvement à la source. Une erreur d'évaluation se corrige par une déclaration rectificative, et en cas de désaccord avec l'administration, la procédure de réclamation et le délai de reprise s'appliquent comme pour les autres impôts.
Où trouver une information fiable sur l'impôt sur la fortune immobilière ?
Les règles de l'IFI figurent dans le Code général des impôts, à partir de l'article 964. La documentation pratique de l'administration, le BOFiP, détaille leur application : c'est la base à consulter pour un cas précis (démembrement, parts de société, bien à usage mixte). Le ministère de l'Économie publie aussi une fiche pédagogique sur le site economie.gouv, et le portail de la République française service-public.fr résume les conditions à un niveau accessible au particulier.
Le site impots.gouv, géré par la DGFiP, reste le point d'entrée pour déclarer : après connexion à l'espace particulier, le formulaire en ligne reprend les annexes IFI et propose une aide à chaque ligne. Pour une question sur un taux, une évaluation ou une situation nouvelle, la messagerie sécurisée de cet espace permet de contacter directement son service des impôts. Un niveau de patrimoine supérieur à quelques millions, ou une structure immobilière complexe, justifie en revanche l'appui d'un professionnel ; notre page sur l'avocat fiscaliste et les situations qui imposent de le consulter aide à en juger.
Questions fréquentes sur l'IFI
Quel est le seuil d'imposition de l'IFI ?
Le seuil est de 1,3 million d'euros de patrimoine immobilier net taxable au 1er janvier. En dessous, aucune déclaration ni paiement. Au-dessus, le calcul part de 800 000 euros, avec une décote jusqu'à 1,4 million.
Quand doit-on payer l'IFI ?
Après réception de l'avis d'imposition IFI, envoyé en général en fin d'été, à la date limite qui figure sur cet avis. La déclaration, elle, se fait au printemps avec la déclaration de revenus.
Qu'est-ce qui distingue l'IFI de l'ISF ?
L'ISF portait sur tout le patrimoine, placements compris. L'IFI, qui l'a remplacé en 2018, ne taxe que les actifs immobiliers détenus directement ou indirectement, hors immobilier professionnel.
La résidence principale est-elle taxée à l'IFI ?
Oui, mais après un abattement de 30 % sur sa valeur au 1er janvier. Un logement de 1 000 000 d'euros compte pour 700 000 euros dans le calcul.
