Fiscalité de la location meublée : micro-BIC, régime réel et amortissement

Fiscalité location meublée : les loyers d'un logement meublé sont des revenus BIC (bénéfices industriels et commerciaux), pas des revenus fonciers. Le loueur LMNP choisit son régime d'imposition : le micro-BIC et son abattement forfaitaire de 50 % ou 30 % selon le meublé de tourisme, ou le régime réel, qui permet de déduire les charges et l'amortissement du bien, souvent jusqu'à rendre le revenu locatif non imposable.

Les loyers d'une location nue sont des revenus fonciers ; ceux d'une location meublée sont des bénéfices commerciaux, soumis aux prélèvements sociaux et à l'impôt sur le revenu du propriétaire. Ce classement fixe le calcul du bénéfice imposable, les charges et frais de gestion à déduire, le sort du déficit, le statut LMNP ou LMP et l'imposition à la revente. Pour un propriétaire, choisir entre micro-BIC et réel se décide sur plusieurs exercices, en comparant recettes, charges, amortissement et activité de location meublée, professionnel ou non. Pour replacer cette décision dans l'ensemble de votre déclaration annuelle de revenus, les étapes restent les mêmes : seul le formulaire complémentaire diffère.

Location meublée ou location nue : pourquoi l'imposition n'est pas la même

Un logement est meublé au sens fiscal lorsqu'il contient le mobilier nécessaire pour que le locataire puisse y vivre normalement : literie, plaques de cuisson, réfrigérateur, vaisselle, rangements, table et chaises, luminaires, matériel d'entretien. Un appartement avec une cuisine équipée mais sans lit n'est pas un meublé ; l'administration fiscale le traiterait comme une location nue, et les loyers seraient alors des revenus fonciers.

La différence de catégorie a trois conséquences concrètes :

• Le régime forfaitaire est plus généreux en meublé : l'abattement du micro-foncier est de 30 % sur les loyers d'une location vide, celui du micro-BIC atteint 50 % pour une location meublée de longue durée ou un meublé de tourisme classé.
• Le régime réel autorise l'amortissement : en location meublée, le propriétaire déduit chaque année une fraction du prix d'achat du bien (hors terrain) et du mobilier. En location nue, cette déduction n'existe pas.
• Le déficit ne se traite pas de la même façon : le déficit foncier d'une location vide s'impute en partie sur le revenu global, alors que le déficit d'un loueur en meublé non professionnel ne s'impute que sur les revenus de location meublée.

Le choix entre location vide et location meublée n'est pas seulement fiscal : la durée du bail (un an, ou neuf mois pour un étudiant, contre trois ans en location nue), le dépôt de garantie, l'entretien du mobilier et le type de locataire jouent autant que l'impôt. Mais à loyer comparable, le meublé laisse presque toujours un revenu net imposable plus faible, ce qui explique son succès auprès des particuliers qui investissent dans l'immobilier locatif.

Loueur non professionnel ou professionnel : le statut se calcule

Le statut de loueur ne se choisit pas, il découle de deux conditions appréciées au niveau du foyer fiscal. L'activité est professionnelle (LMP) lorsque les deux sont réunies :

• les recettes annuelles de location meublée, tous membres du foyer confondus, sont supérieures à 23 000 euros ;
• ces recettes dépassent les autres revenus d'activité du foyer : salaires, bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux.

Si l'une des deux conditions manque, le loueur est non professionnel (LMNP). C'est le cas de la très grande majorité des particuliers : un salarié qui loue un studio ou deux appartements reste LMNP tant que ses loyers ne dépassent pas son salaire, même au-delà de 23 000 euros de recettes. À l'inverse, un retraité dont la pension est faible peut devenir LMP avec des recettes modestes, dès lors qu'elles dépassent le seuil et ses autres revenus d'activité (la pension de retraite n'entre pas dans la comparaison).

Le statut professionnel a des avantages : déficit imputable sur le revenu global, régime des plus-values professionnelles avec exonération possible après cinq ans d'activité. Il a aussi un coût : le bénéfice est soumis aux cotisations sociales des indépendants au lieu des prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine. Le passage de LMNP à LMP se produit automatiquement dès que les conditions sont remplies ; il faut donc surveiller le montant total des recettes et des autres revenus à chaque exercice, en fonction de l'évolution du foyer, surtout lors d'un départ en retraite ou d'une baisse de salaire.

Les seuils et abattements du micro-BIC par catégorie de meublé

Le micro-BIC est le régime qui s'applique de plein droit au loueur non professionnel dont les recettes restent sous le plafond de sa catégorie. Le revenu imposable est obtenu en appliquant aux recettes un abattement forfaitaire pour frais, censé couvrir toutes les charges : aucune dépense réelle ne se déduit en plus. L'abattement minimum est de 305 euros. Les seuils ont été relevés pour les revenus de 2026 ; les données ci-dessous viennent de la fiche du service public mise à jour le 15 avril 2026.

Le meublé de tourisme non classé, typiquement la location de courte durée à une clientèle de passage via une plateforme, a perdu l'essentiel de son avantage depuis la loi du 19 novembre 2024 : son abattement est tombé de 50 % à 30 % et son plafond de 77 700 à 15 000 euros. Faire classer le logement (de une à cinq étoiles, par un organisme accrédité) permet de retrouver l'abattement de 50 %. La chambre d'hôtes, louée chez l'habitant avec petit déjeuner, suit le régime du meublé de tourisme classé.

Lorsque les recettes dépassent le plafond, le régime réel s'applique à partir de l'année suivante. Un loueur dont les recettes restent sous le seuil peut aussi opter volontairement pour le réel : l'option se fait par le dépôt de la déclaration de résultat dans le délai, et elle vaut pour l'année entière.

Le régime réel : déduire les charges et amortir le bien

Au régime réel, le bénéfice imposable est la différence entre les recettes encaissées et les charges réellement supportées, comme pour une entreprise. On établit une liasse fiscale (déclaration 2031-SD et ses annexes), en général avec l'aide d'un comptable ou d'un centre de gestion agréé. Les charges que l'on peut déduire couvrent l'essentiel du coût de détention du bien :

• les intérêts d'emprunt et l'assurance du prêt ;
• la taxe foncière, hors taxe d'enlèvement des ordures ménagères refacturée au locataire ;
• la cotisation foncière des entreprises (CFE) ;
• les charges de copropriété non récupérables ;
• l'assurance propriétaire non occupant ;
• les frais de gestion locative, d'agence, de plateforme et de comptabilité ;
• les travaux d'entretien et de réparation ;
• les dotations aux amortissements du logement, des travaux d'amélioration et du mobilier.

Comment fonctionne l'amortissement ?

L'amortissement est la déduction annuelle d'une fraction de la valeur du bien, répartie sur sa durée d'utilisation. Le prix d'achat est décomposé : le terrain, qui ne s'use pas, n'est jamais amorti (on retient souvent une quote-part de l'ordre de 10 à 20 % selon la localisation) ; le gros œuvre s'amortit sur une durée longue, de l'ordre de 40 à 50 ans ; la toiture, les façades, les installations techniques et les agencements sur des durées plus courtes ; le mobilier sur cinq à dix ans. Chaque composant a sa durée, et c'est leur somme qui forme la dotation de l'année.

La règle qui donne toute sa puissance au dispositif est la suivante : l'amortissement ne peut pas créer ni augmenter un déficit. La part qui dépasse le bénéfice avant amortissement n'est pas perdue, elle est mise en réserve et reportée sans limite de durée sur les exercices suivants. En pratique, un bien acheté avec un emprunt dégage souvent un résultat nul pendant dix à quinze ans : les charges couvrent une partie des loyers, l'amortissement absorbe le reste, et le revenu imposable reste à zéro, sans impôt sur le revenu ni prélèvements sociaux.

Le déficit, et ce qu'il ne permet pas

Si les charges hors amortissement dépassent les recettes, le résultat est un déficit. Pour un loueur non professionnel, ce déficit ne s'impute que sur les bénéfices de location meublée de la même année ou des dix années suivantes : il ne réduit pas l'impôt sur les salaires. Le loueur professionnel, lui, impute son déficit sur le revenu global. C'est l'une des différences de fond entre les deux statuts, et une raison de ne pas confondre le déficit d'un meublé avec le déficit foncier d'une location nue, imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 euros par an.

Micro-BIC ou régime réel : un exemple chiffré

Prenons un studio loué meublé à l'année à un étudiant, pour des recettes de 9 600 euros en 2026. Les montants qui suivent sont une illustration de calcul, pas un cas vécu ; ils servent à montrer le mécanisme.

Au micro-BIC, l'abattement de 50 % s'applique : le revenu imposable est de 4 800 euros. Pour un foyer dans la tranche à 30 %, l'impôt sur le revenu atteint 1 440 euros, auxquels s'ajoutent les prélèvements sociaux sur ces 4 800 euros.

Au régime réel, supposons des charges de 4 200 euros sur l'année (intérêts d'emprunt, taxe foncière, copropriété, assurance, CFE, frais de comptabilité). Le bénéfice avant amortissement est de 5 400 euros. Si la dotation aux amortissements calculée pour le logement et le mobilier s'élève à 5 900 euros, seuls 5 400 euros sont déduits cette année : le résultat imposable est nul, et les 500 euros restants sont reportés. Ni impôt sur le revenu, ni prélèvements sociaux.

L'écart se répète chaque année tant que l'amortissement couvre le bénéfice. Le réel coûte en contrepartie des honoraires de comptable et une gestion plus lourde ; il devient moins intéressant quand le bien est ancien dans le patrimoine, déjà largement amorti, ou acheté sans crédit pour un prix modeste. La bonne méthode consiste à simuler les deux régimes sur plusieurs années, et non sur la seule première, en tenant compte de la plus-value future, abordée plus bas. Ce raisonnement s'inscrit dans une démarche plus large d'optimisation fiscale légale : réduire l'impôt d'une année n'a de sens que si l'on ne le retrouve pas, alourdi, à la revente.

Ce que les loueurs en meublé se demandent avant de se lancer

Faut-il s'immatriculer pour louer en meublé ?

Oui. Même non professionnel, le loueur en meublé exerce une activité commerciale au sens fiscal : il doit se déclarer dans les quinze jours suivant le début de la location sur le guichet unique des formalités d'entreprises, géré par l'INPI. Il obtient un numéro SIRET, qui sert à déposer la déclaration de résultat et à recevoir l'avis de CFE. Sans ce numéro, la liasse fiscale du régime réel ne peut pas être transmise.

Doit-on payer la CFE sur un logement meublé ?

La cotisation foncière des entreprises est due sur le local loué meublé, sauf exonérations prévues par la loi (certaines locations d'une partie de l'habitation principale, notamment) ou délibération de la commune. Elle est calculée sur la valeur locative du bien, et une cotisation minimum s'applique lorsque les recettes sont faibles. L'année de création de l'activité, aucune CFE n'est due. Au régime réel, elle fait partie des charges déductibles ; au micro-BIC, elle est couverte par l'abattement.

La location d'une chambre chez soi est-elle imposable ?

Louer ou sous-louer une partie de sa résidence principale peut être exonéré d'impôt sur le revenu si la chambre constitue la résidence principale du locataire et que le loyer reste raisonnable, dans la limite de plafonds de loyer annuels par mètre carré fixés chaque année. La location d'une chambre à un touriste, au contraire, entre dans les recettes de meublé. Au-delà de l'exonération, il faut vérifier les plafonds en vigueur l'année de la location, l'administration les revalorisant régulièrement.

Y a-t-il de la TVA sur les loyers d'un meublé ?

Non, en règle générale : la location meublée à usage d'habitation est exonérée de TVA. L'exception concerne les locations accompagnées de prestations para-hôtelières (petit déjeuner, nettoyage régulier, fourniture du linge, réception de la clientèle), qui relèvent de la TVA lorsqu'au moins trois de ces services sont proposés, ainsi que certaines résidences de services gérées par un exploitant.

Comment déclarer les revenus d'une location meublée ?

La déclaration se fait au printemps, avec la déclaration de revenus du foyer, à une date limite qui dépend du département et du mode de dépôt en ligne. Les recettes de l'année précédente se reportent sur la déclaration complémentaire 2042 C PRO, à la rubrique des revenus industriels et commerciaux non professionnels, sur la ligne qui correspond au régime et au type de meublé.

Au micro-BIC, on déclare le montant brut des recettes, sans rien déduire, dans la case prévue pour la location meublée de longue durée, le meublé de tourisme classé ou le meublé de tourisme non classé. L'administration applique elle-même l'abattement. Une erreur de case fait appliquer le mauvais taux : déclarer un meublé de tourisme non classé dans la case du meublé classé, par exemple, ferait appliquer à tort l'abattement de 50 %.

Au régime réel, deux étapes : la liasse fiscale 2031-SD et ses annexes 2033 est transmise par voie dématérialisée, généralement début mai, par le loueur ou son comptable ; puis le résultat, bénéfice ou déficit, est reporté sur la 2042 C PRO. La première année, ce dépôt vaut option pour le réel.

Les bénéfices de location meublée subissent le prélèvement à la source sous forme d'acomptes, calculés sur les revenus de l'année précédente et prélevés automatiquement sur le compte bancaire. Les données de la déclaration servent à calculer ces acomptes : un loueur qui démarre peut les anticiper depuis son espace particulier sur impots.gouv.fr, à la rubrique de gestion du prélèvement à la source.

Prélèvements sociaux, plus-value et revente : la facture de sortie

Le loueur non professionnel paie, en plus de l'impôt sur le revenu, les prélèvements sociaux sur son bénéfice imposable de location meublée, au titre des revenus du patrimoine. Leur taux a évolué avec la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 : il faut vérifier le taux applicable à l'année concernée sur le site de l'administration plutôt que de reprendre un chiffre d'une autre année. Pour le détail de l'assiette et des taux de la contribution sociale généralisée, qui en forme la plus grande part, une page dédiée fait le point. Le loueur professionnel, lui, relève des cotisations sociales des travailleurs indépendants.

À la revente, le loueur non professionnel relève du régime des plus-values immobilières des particuliers, avec abattements pour durée de détention : exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans. La loi de finances pour 2025 a modifié le calcul pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025 : les amortissements déduits pendant la location sont réintégrés, c'est-à-dire qu'ils viennent minorer le prix d'acquisition retenu, ce qui augmente d'autant la plus-value imposable. Les logements situés dans des résidences de services (étudiants, seniors, établissements pour personnes âgées dépendantes) sont exclus de cette réintégration.

Cette règle change le bilan du régime réel. L'amortissement économise l'impôt pendant la durée de la location, mais une partie de cet avantage est reprise à la revente si celle-ci intervient avant l'exonération pour durée de détention. Pour un bien conservé longtemps, l'avantage reste net ; pour un bien revendu au bout de quelques années, il se réduit. Ce calcul de sortie fait partie de la décision dès l'achat.

Location saisonnière, bail étudiant, résidence de services : quel cadre fiscal ?

Le type de contrat signé avec le locataire détermine la catégorie fiscale, et donc l'abattement. Le bail meublé classique d'un an, ou de neuf mois pour un étudiant, relève de la location meublée de longue durée : le logement est la résidence principale de l'occupant, l'abattement est de 50 %. La location saisonnière à une clientèle de passage, louée à la nuitée ou à la semaine, relève du meublé de tourisme ; le bailleur qui la propose comme hôte sur une plateforme doit indiquer dans son annonce le numéro d'enregistrement délivré par la mairie, lorsque la commune l'impose, une obligation qui s'étendra à toutes les communes à la mise en service du téléservice national, prévue au 4e trimestre 2026.

Les plateformes transmettent chaque année à l'administration le montant total des sommes perçues par chaque hôte : ces informations servent au contrôle des déclarations. Un contribuable qui a perçu des loyers par ce canal ne peut donc pas les omettre ; il retrouve le détail des sommes dans l'espace de la plateforme et doit les reporter tel quel, sans en déduire les commissions au micro-BIC.

L'investissement en résidence de services (étudiants, seniors, tourisme) obéit à une logique différente : un bail commercial est signé avec un exploitant qui gère les lieux et verse un loyer au propriétaire. Les recettes restent des BIC, et l'exploitant facture souvent la TVA ; le propriétaire peut alors bénéficier de la récupération de la TVA sur le prix d'achat, sous conditions. Ces logements sont aussi ceux que la réforme de 2025 a exclus de la réintégration des amortissements dans la plus-value. Avant de comparer deux investissements locatifs, il faut donc comparer leur cadre fiscal autant que leur rendement affiché : un loyer garanti par un exploitant n'a pas le même rendement net qu'un loyer de location saisonnière dont l'excédent dépend du taux d'occupation.

Dernier point de pratique : le régime d'imposition est celui du foyer fiscal, mais chaque logement garde sa catégorie. Un même propriétaire peut ainsi déclarer, sur la même ligne de recettes au réel ou sur des cases distinctes au micro-BIC, un meublé de longue durée et un meublé de tourisme ; pour rester au micro-BIC, le total des recettes ne doit pas être supérieur au plafond général, et la part des meublés de tourisme non classés ne doit pas dépasser son propre plafond, selon les règles de cumul de l'article 50-0 du Code général des impôts (CGI). Un guide complet de l'administration détaille ces règles de cumul, à consulter avant de remplir la déclaration.

Les obligations fiscales qui suivent l'activité chaque année

Une fois l'activité déclarée, les obligations reviennent à chaque exercice et oublier l'une d'elles coûte plus que l'économie attendue :

• Déclarer les recettes sur la 2042 C PRO, et au réel déposer la liasse dans les délais, faute de quoi le bénéfice peut être majoré.
• Conserver les justificatifs des charges, des travaux et du mobilier : l'administration peut les demander lors d'un contrôle, et le délai de reprise court sur plusieurs années.
• Déclarer le meublé de tourisme en mairie lorsque la commune l'exige, avec le numéro d'enregistrement à faire figurer sur les annonces en ligne ; une résidence principale louée en courte durée reste limitée en nombre de jours par an.
• Surveiller le statut : le franchissement des conditions du loueur professionnel modifie la situation sans aucune démarche, avec des effets sur les cotisations et la plus-value.
• Suivre les seuils du micro : un dépassement fait basculer au régime réel l'année suivante.

Le loueur non professionnel n'est pas pour autant un auto-entrepreneur : les deux régimes portent le même mot « micro », mais la location meublée de logement ne relève pas du régime fiscal de la micro-entreprise avec ses cotisations sur le chiffre d'affaires. Le LMNP déclare ses recettes comme un particulier, sur sa déclaration de revenus, et paie les prélèvements sociaux du patrimoine.

Bien choisir son régime selon sa situation

Aucun régime n'est le meilleur dans l'absolu. Quelques repères suffisent à orienter le choix :

Petites recettes, peu de charges, bien sans crédit

Le micro-BIC reste simple et souvent suffisant : l'abattement de 50 % dépasse les charges réelles quand celles-ci sont faibles, et il n'y a ni liasse ni comptable.

Achat récent financé à crédit

Le régime réel est presque toujours plus avantageux : intérêts, taxe foncière et amortissement neutralisent l'imposition pendant de longues années.

Meublé de tourisme non classé

Avec 30 % d'abattement et un plafond de 15 000 euros, le micro-BIC est devenu peu intéressant ; faire classer le logement ou passer au réel mérite une simulation.

Revente envisagée à court terme

La réintégration des amortissements dans la plus-value réduit l'avantage du réel ; le calcul doit intégrer l'impôt de sortie.

Dans tous les cas, le régime choisi vaut pour l'ensemble des locations meublées du foyer : on ne peut pas mettre un studio au micro-BIC et un autre logement au réel. Si un doute subsiste sur votre situation, le service des impôts des particuliers peut être contacté depuis la messagerie de votre espace personnel, et un conseil, comptable ou avocat fiscaliste, saura chiffrer les deux options sur la durée de détention prévue.